澳洲资本利得税 CGT 完全指南：50% 折扣、自住豁免、6 年法则与 2027 改革（2026）

核心要点（截至 2026 年 6 月）： CGT（资本利得税）不是单独税种，而是把卖资产的利得并入当年收入、按你的边际税率纳税。澳洲税务居民持有满 12 个月享 50% 折扣，自住房通常全免。网传「CGT 已涨税」不实——改革已立法，但自 2027-07-01 才对新增收益生效，且对旧资产有保护。

本文答案全部来自 ATO 官方页面；改革部分对照 ATO / Treasury / 联邦议会核实。本文不构成个人税务建议，具体情形请使用 ATO 计算器或咨询注册税务代理（registered tax agent）。

一、CGT 是什么：它不是一个单独的税

很多人以为 CGT（Capital Gains Tax）像 GST 一样是单独一种税。不是。 ATO 官方明确：资本利得（capital gain）计入你当年的应纳税所得，按个人边际税率纳税——卖资产赚的钱，加到当年工资收入上一起算税。

ATO 原文："Although it is referred to as 'capital gains tax', it's part of your income tax. It's not a separate tax."

二、什么时候触发（CGT event）

当你处置（dispose）一项资产时触发——最常见是卖出，也包括赠送、资产被销毁获保险赔付等。常见 CGT 资产：投资房（自住房通常豁免）、股票 / ETF、加密货币、生意 / 经营性资产、土地。

三、怎么算：卖出所得 − 成本基础 = 资本利得

资本利得 = 卖出所得 (capital proceeds) − 成本基础 (cost base)

成本基础（cost base）由 ATO 官方 5 个要素构成——这是华人最常算少、导致多交税的地方：

#	成本基础要素	常见例子
1	购入价	买资产付出的钱 / 财产
2	附带费用	印花税、中介费、律师 / 过户费
3	持有成本	持有期间的相关成本
4	资本性改良支出	装修、加建等增值 / 保值支出
5	维护 / 捍卫产权支出	保护产权或权利的资本支出

⚠️ 已作为税前抵扣（deduction）报过的费用，不能再计入 cost base（不能重复用）。

资本亏损（capital loss）：不能抵工资收入，但可结转，抵未来的资本利得。

四、两大省税机制（现行有效）

① 50% CGT 折扣：持有满 12 个月，利得打 5 折

ATO 官方：澳洲税务居民个人持有资产满 12 个月或以上，净资本利得享 50% 折扣，只把一半计入收入纳税。要点：

计算 12 个月排除买入日和卖出日当天
公司（company）不能用此折扣
先减资本亏损，再打 5 折
外国 / 临时居民 2012-05-08 之后的部分不能享（见第五节）

官方算例 · ATO：Rhi 以 \$500,000 买投资房，5 年后 \$600,000 卖出。cost base = \$530,000（买入价 \$500,000 + 印花税 \$15,000 + 买入过户费 \$1,200 + 卖出过户费 \$1,300 + 中介佣金 \$12,500）。资本利得 = \$70,000；打 5 折后应税净利得 = \$35,000，按边际税率纳税。

② 自住房豁免（main residence exemption）：自己的家通常全免

ATO 全免条件：你是澳洲税务居民，且该住宅在整个持有期内是你（及配偶 / 家属）的家、未用于产生收入、且占地 2 公顷或以下 → 卖出时资本利得全免 CGT。不满足全部条件则可能部分豁免。

两个华人高频盲点：

大地块（acreage）：自住房免税只覆盖 2 公顷以内的土地，超过部分按比例计 CGT。
把家「用来赚钱」：出租房间、在家经营生意、或把自住房地址注册为 ABN 经营场所，都会让你丧失全额豁免、只享部分豁免——按面积比例 × 时间比例综合计算应税部分。

③ 6 年法则（6-year rule）：搬出出租，6 年内卖仍可能免

ATO 官方：搬出自住房后若出租，可选择继续把它视为主居所最长 6 年，期间卖出仍享自住房豁免；若搬出后空置不产生收入，可无限期视为主居所。

【最高频误解】 6 年法则前提是这房得「先曾是你的家」。买了投资房、一开始就一直出租、自己从没住过 → 不能事后套用 6 年法则追溯免税。

其他要点：每段「离开期」各自重新计 6 年；选择期内不能同时把另一处当主居所（搬家过渡最多 6 个月例外）。同一次离开出租超过 6 年，超出部分按比例计 CGT。另有 home first used to produce income rule：符合条件时，成本基础重定为首次用于产生收入当日的市价，会显著影响应税增值。

五、外国 / 临时税务居民：两条关键劣势（华人必看）

卖房时若是外国税务居民或临时居民，规则严苛得多：

项目	规则
50% 折扣	外国 / 临时居民 2012-05-08 之后产生的部分不能享；若曾是澳洲居民可按比例享部分折扣
自住房豁免	外国居民 2020-06-30 之后卖出的澳洲住宅不能再申请自住豁免（少数 life-events 例外）
临时居民	仅对 taxable Australian property（澳洲房地产、经营资产等）课 CGT

身份判定（居民 vs 外国 / 临时居民）直接决定你交多少 CGT，卖房前务必确认税务居民身份，或咨询注册税务代理。

六、📢 政策动态：CGT 改革——是真的，但「还没到你头上」

这是近期社媒刷屏的来源。官方核实结果：

ATO 原文："Recent changes to capital gains tax (CGT) announced in the 2026–27 Federal Budget don't apply to Tax Time 2026."

官方层面确有一项改革（已对照 ATO / Treasury 官方页核实）：

状态：2026-05-12（19:30 AEST）作为 2026–27 联邦预算公布，现已立法成为法律。
内容：个人 / 信托 / 合伙的 50% CGT 折扣，改为「成本基础按通胀指数化 + 对资本利得设 30% 最低税率」；负扣税限于新建住宅（new builds）。
生效时点（最关键）：自 2027-07-01 起，CGT 新规只适用于 2027-07-01 之后产生（accrue）的资本利得。
旧资产保护：宣布时点（2026-05-12 19:30 AEST）已持有的物业不受负扣税新规影响；CGT 新规只就 2027-07-01 之后产生的增值适用。
新建住宅可二选一：购买新建的投资者，卖出时可在「原 50% 折扣」与「指数化 + 30% 最低税率」之间自行选择更有利的一种。

❌ 必须证伪的自媒体误传：

网传说法	官方事实
「50% 折扣已经没了」	现行法律仍是 50% 折扣
「现在卖房就按新规交税」	新规自 2027-07-01 才对新增收益生效
「2026 年就涨税」	2026 财年不适用新 CGT 规则
「负扣税已全面取消」	现行负扣税照旧；改革有生效日 + 旧资产保护

一句话：改革会来，但不是现在，而且对你已持有的资产有保护。 任何让你「趁新规前赶紧贱卖」的说法，先回到 ATO 官方页核实当前状态。

常见问题 FAQ

Q：CGT 是单独一种税吗？税率多少？

不是。资本利得并入当年收入、按你的边际税率交，所以「税率」就是你的个人所得税档。

Q：持有多久能打 5 折？

满 12 个月或以上（排除买入日和卖出日当天），澳洲居民个人享 50% 折扣。

Q：自住的家卖了要交 CGT 吗？

通常全免（main residence exemption），前提是整个持有期是你的家、未用于产生收入；出租或在家经营过可能只能部分豁免。

Q：投资房后来搬进去自住，6 年法则适用吗？

只在房子先曾是你的主居所之后才适用。从买入就一直出租、从没自住的房，不能用 6 年法则追溯免税。

Q：我是外国 / 临时居民，卖澳洲房会怎样？

不能享 50% 折扣（2012-05-08 后部分）；外国居民主居所豁免已取消（2020-07-01 起卖出一律不能用，少数 life events 例外）。卖房前务必确认税务居民身份。

Q：自住房带大块地（acreage），全部免税吗？

自住豁免只覆盖 2 公顷以内土地，超过部分卖出时按比例计 CGT。

Q：网传「CGT 大改、现在就涨税」是真的吗？

改革会来但不是现在。现行 50% 折扣、负扣税照旧；改革已立法，新 CGT 规则自 2027-07-01 才对新增收益生效，旧资产有保护。以 ATO / Treasury 官方最新状态为准。

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免责声明： 本文为教育性信息，非个人税务或财务建议，也不保证任何贷款结果。CGT 具体计算请使用 ATO 计算器或咨询注册税务代理；贷款需求请咨询持牌信贷顾问。