祖母公寓热潮推动装修贷款激增——非银行贷款机构如何助力澳洲副住宅建设

"奶奶房"建设热潮推动装修贷款激增——非银行贷款机构正在主导这一市场

据《澳洲经纪人》本周报道，澳洲正迎来一波"祖母公寓"（granny flat）建设热潮。越来越多的房主将后院、车库和闲置空间改建为独立副住宅，以获取租金收入——而在这一趋势中，担纲融资主力的是非银行贷款机构，而非四大银行。

推动这一趋势的因素多重叠加：持续的住房短缺、租金收益率上升，以及越来越多的房主希望从现有资产中获得收益流。祖母公寓和副住宅如今已成为住宅建设贷款中最活跃的细分领域之一。

为什么这是一个非银行贷款的故事

四大银行在开发灵活的装修贷款和副住宅贷款产品方面进展迟缓。他们的还款能力计算模型是为标准的自住或投资房场景设计的——而不适用于祖母公寓建设所产生的复杂混合情形。

非银行贷款机构常见的融资场景：

• 一位自雇房主希望在现有物业上建造一套祖母公寓
• 现有住宅拥有可观净值
• 借款人以 BAS 报税单或会计师信函作为收入证明，而非工资单
• 新副住宅的预期租金收入纳入还款能力评估

对于四大银行而言，这类交易足够复杂到直接拒绝。对经验丰富的非银行贷款机构而言，这是一笔标准业务。

趋势背后的数据

住宅建设流水线数据显示：

• 过去 18 个月，维州和新州的副住宅建设审批量增加超过 30%
• 合规祖母公寓的平均建设费用：18 万至 28 万澳元（视州别和面积而定）
• 内环至中环郊区副住宅的毛租金收益率：4.5%–6.5%
• 许多借款人仅靠租金收入即可在 12–18 年内收回建设成本

CoreLogic 2026 年 3 月数据显示，主要城市租房空置率仍处于历史低位，即便在高利率环境下，建设祖母公寓的经济逻辑依然成立。

房主的融资路径

根据您现有的净值和收入情况，融资祖母公寓有以下几种途径：

1. 净值释放 / 套现再融资

利用现有主体物业的净值为建设项目提供资金。需具备足够的 LVR 空间——大多数非银行贷款机构允许为此目的进行最高 80% LVR 的套现。

2. 建设贷款

按建设进度节点分阶段提款，建设期间仅支付已提款金额的利息。

3. 装修 / 房屋改善贷款

作为现有房贷的附加结构——适用于建设复杂程度较低的小型项目。

对于自雇借款人来说，非银行贷款机构的核心优势在于：上述三种结构均可接受 Alt Doc 收入证明（BAS 报税单、会计师声明）。

MPFG 的观点

祖母公寓融资是非银行贷款机构真正优于四大银行的领域之一。这类资产有坚实的基本面，而懂得如何评估它（包括将预期租金收益纳入还款能力测算）的贷款机构，能够解锁银行直接拒绝的融资。

如果您是正在考虑建造副住宅的房主，且收入来源为自雇，请在假设答案是"不行"之前，先咨询专业人士。

仅供一般参考，不构成财务建议。贷款申请须符合相应条件。如需针对您具体情况的建议，请联系 MPFG Capital。