购房意愿持续下滑，高利率与成本重压澳洲买家——非银行贷款如何破局
Homeownership Intent Falls as Rates and Costs Squeeze Buyers — What Non-Bank Lenders Offer
购房意愿持续下滑，高利率与成本重压买家——非银行贷款如何破局
2026年4月2日，澳洲行业媒体《Australian Broker》报道的最新数据印证了市场的普遍感受：越来越多的澳洲人正在放弃购房念头，持续高利率和生活成本上涨同时侵蚀了入市能力与信心。然而对于一个特定群体——自雇买家、新移民，以及收入结构复杂的借款人——这个故事有着更微妙的一面：非银行贷款机构正在填补银行退出留下的空白。
数据说明：下滑的是意愿，不只是能力
《Australian Broker》的报道指出，购房意愿正在下降，而不仅仅是购买力的下降。这个区别很重要。当购房意愿随负担能力一同下滑时，市场不只是失去了买家，也在失去未来的需求。这预示着澳洲人与房产所有权关系的结构性转变——尤其是没有财富传承或股权可撬动的年轻群体。
利率上升是主要驱动因素。RBA现金利率自2026年3月18日起维持在4.10%，主要银行已相应上调浮动利率。与2021年加息前的环境相比，70万澳元贷款的月还款额每月上涨约1,400至1,700澳元，对许多家庭来说已超出承受范围。
为何非银行借款人的情况不同
关于住房负担能力的主流叙事聚焦于首次置业者在公开市场的竞争。但MPFG Capital服务的借款人群体往往截然不同：
- 自雇业主——积累了真实财富，但无法通过银行标准的收入核查
- 澳洲华人中小企业主——业务收入真实存在，但通过工资单和税务申报难以量化
- 永久居民和新移民——有存款和收入，但缺乏澳洲银行要求的信用历史
- 房产投资者——需要在楼市趋软时快速灵活地行动
对这些借款人而言，问题不只是"负担得起吗"，更是"能不能拿到贷款"。而让符合信用条件却不符合银行参数的借款人获得融资，正是非银行贷款机构存在的意义。
非银行贷款正在增长，恰恰是因为银行在收紧
澳洲储备银行在2026年《金融稳定报告》中指出，非银行信贷增长持续强劲，而主要银行的贷款标准同期收紧。这并非巧合——这是市场正常运作的体现。当受监管机构提高偿债能力缓冲要求时，另类贷款机构便承接了不符合银行标准但仍具信用资质的借款人。
非银行贷款机构（如MPFG Capital）可接受的收入证明方式：
| 收入证明类型 | 银行是否接受 | 非银行是否接受 |
|---|---|---|
| 标准工资单 | ✅ | ✅ |
| BAS报税单（12–24个月） | ❌ 通常不充分 | ✅ 主要证明材料 |
| 会计师证明信 | ❌ 单独不被接受 | ✅ 可接受 |
| 企业银行流水 | ❌ 仅作补充 | ✅ 可作主要材料 |
| 自申报收入（附支持材料） | ❌ | ✅ |
购房意愿下滑对市场意味着什么
购房意愿的回落对仍坚持入市的买家实际上有利可图：
- 拍卖竞争减少，积极入市的买家竞争对手减少
- 议价能力向买家倾斜，在成熟市场中谈判空间扩大
- 中等规模区域城市持续跑赢悉尼和墨尔本（CoreLogic数据印证）
对于自雇人士和非传统买家来说，这可能正是非银行贷款发挥最大价值的市场环境——在银行合格买家纷纷退场的时机，完成入市。
被"拒之门外"的买家现在应该怎么做
- 向非银行机构申请预评估 — 银行拒贷不是最终答案
- 准备12–24个月的BAS报税单 — 这是Alt Doc贷款最主要的收入证明
- 考虑借贷结构 — 部分买家通过公司结构持有房产更为合适
- 联系熟悉你收入状况的经纪人或贷款机构 — 普通银行计算器会低估你的借贷能力
MPFG Capital为维多利亚州、新州和昆士兰的自雇借款人提供Alt Doc贷款预评估服务，预评估不影响信用记录。
*本文仅供参考，不构成金融建议。贷款决定取决于个人情况，请在作出借贷决定前寻求独立的财务建议。*