澳洲房价年涨近10%——NAB数据揭示城市间分化持续扩大

澳洲房价年涨近10%，NAB数据揭示全国楼市深度分化

NAB（澳新银行）2026年4月最新调查数据显示，过去一年澳洲住宅房价全国平均上涨近10%，其中珀斯、布里斯班和达尔文录得双位数涨幅。数据揭示出一个沿地域线急剧分化的房市——不同城市的借款人面临着截然不同的融资挑战。

全国数据速览

NAB 2026年4月住宅房产调查显示：

• 全国均值：年增9.7%
• 珀斯：+14.2%（供应短缺 + 州际移民持续涌入）
• 布里斯班：+13.1%（基建投资 + 奥运备战推进）
• 达尔文：+11.8%（资源行业复苏）
• 悉尼：+2.1%（可负担天花板 + 利率敏感）
• 墨尔本：+0.9%（新供应充足 + 空置率偏高）

分化不是在收窄，而是在加剧。对借款人而言，买房城市越来越直接决定你的融资策略——包括LVR水平、股权获取方式，以及你需要多快行动。

热市对借款人意味着什么？

珀斯和布里斯班的拍卖清出率持续偏高，上市天数极短。这带来了一个具体挑战：买家需要快速获得融资批准，往往要在递出无条件报价之前完成。

四大银行通常需要5–15个工作日完成全面信用审核。非银行贷款机构对于材料完整的申请，通常可在24–48小时内给出有条件批准——在拍卖中是决定性优势。

房价上涨如何影响LVR计算？

随着房产价值上升，LVR动态也在变化，对部分借款人利好、对其他人则产生制约：

现有房主受益：

• 上升的股权释放再融资空间
• 更高的抵押物价值改善 Alt Doc 或桥接贷款资质
• 若 LVR 跌破80%，可申请取消贷款抵押保险（LMI）

新买家面临挑战：

• 更高的房价在固定LVR门槛下要求更大首付
• 借贷能力增长未能跟上房价（薪资增长约3.5% vs 房价+9.7%）
• 市场竞争压缩了安排融资的时间窗口

热市中自雇人士借款人的特殊困境

对于自雇人士借款人而言（澳洲劳动力中占相当比例），快速变动的市场带来叠加压力。银行要求提供两年完整报税记录，并可能对自雇收入进行折减，将评估借贷能力降低20–30%。

在年涨幅达13%的市场，银行六周审批流程所耗费的时间，可能让自雇买家损失相当于一大笔首付的资本增值机会。

MPFG Capital 等非银行贷款机构提供 Alt Doc（替代文档）贷款，允许自雇人士使用BAS报表、会计信或银行流水代替完整报税记录——在时间敏感的市场中实现更快速、更具竞争力的申请。

借款人现在应该怎么做？

1. 看房前先拿预批 — 在增长市场，有条件预批是参与竞价的前提
2. 核查自身股权状况 — 如果你在上涨市场持有现有房产，计算可用股权用于首付或桥接
3. 明确自己的文件路径 — 自雇买家在入市前应确认哪种贷款产品与自身证明材料匹配
4. 考虑非银行渠道 — 竞争激烈的市场中速度与灵活性至关重要；非银行贷款机构通常24–48小时批复

来源：NAB住宅房产调查，2026年4月。本文仅供参考，不构成财务建议。