麦格理银行取消负扣税收入加计——房产投资者的贷款能力将受何影响？

麦格理银行（Macquarie Bank）近日正式修改了投资贷款的信贷评估规则，从其还款能力计算中移除了负扣税（negative gearing）收入加计项目。这一政策调整意味着，此前依靠负扣税损失来提升贷款额度的房产投资者，在麦格理的评估体系下可借款金额将大幅缩水——而其他主要银行或许也会跟进实施类似调整。

什么是负扣税收入加计？

负扣税是指投资房产的持有成本（包括贷款利息、维护费用、物业管理费等）超过租金收入的情况。此前，麦格理等银行会将部分负扣税损失"加计回"借款人的可评估收入，从而提高其偿债能力比率。

新规则取消了这一加计项目。对于每年有2万澳元负扣税损失的投资者来说，在标准收入倍数下，可评估借款额可能减少6万至10万澳元甚至更多。

麦格理为何做出这一改变？

此次调整与联邦政府2026-27年度预算中提出的负扣税和资本利得税优惠改革方案密切相关。即使相关改革尚未正式通过国会，各大贷款机构已开始主动收紧投资房产的信贷政策——尤其是在APRA持续监测投资贷款增长的背景下。

据The Adviser报道，"各大银行正在权衡自己的应对策略"，因为投资者的信贷环境正变得日益复杂。

对房产投资者的实际影响

如果你目前持有具有负扣税敞口的投资房产，或计划购置投资房：

• 你在各大银行的可评估借款额可能低于此前的预计值
• 6个月以前的预批额度数据可能已不再准确
• 若偿债能力不再满足修订后的标准，在现有大型银行办理再融资的难度可能上升

非银行贷款机构：更灵活的替代选择

非银行贷款机构不在APRA的直接审慎监管范围内，通常采用更精细化的收入评估框架。与大型银行对负扣税加计项目的一刀切处理不同，非银行贷款机构可以综合评估每位投资者的具体收入状况，包括：

• 毛租金收入评估
• 多房产投资组合的整体现金流
• 自雇投资者的经营收入
• 根据可提供的文件，选择Alt Doc或Full Doc贷款方案

如果你受到麦格理政策调整的影响，或发现各大银行的信贷政策越来越难以满足你的需求，通过非银行贷款机构评估，往往能发现远超传统银行所能提供的借款空间。

MPFG Capital专注于服务收入结构复杂的投资者贷款。我们的团队可以评估您的具体情况，为您匹配合适的贷款方案——无论是专为自雇投资者设计的Alt Doc产品，还是信贷政策更契合您实际情况的标准住宅投资贷款。

核心要点

• 麦格理已从投资贷款还款能力评估中移除负扣税加计项目
• 这将降低负扣税房产投资者的可评估借款额
• 其他大型银行或将跟进实施类似的政策收紧
• 非银行贷款机构提供更灵活的收入评估框架，是值得考虑的替代选择

本文仅供一般参考，不构成金融或信贷建议。请就您的具体情况寻求独立的专业意见。