澳洲投资者活动将走向下滑？房产投资者需了解的贷款变局

投资者活动的转折点？

房产数据机构CoreLogic提出了一个对澳洲投资市场具有重要意义的问题：投资者活动是否将走向下滑？这一疑问源于2026-27年联邦预算——该预算对负扣税和资本利得税（CGT）折扣进行了调整，分析人士表示，这已实质性地改变了住宅房产投资者的财务逻辑。

据CoreLogic 2026年5月研究显示，多重因素正在形成合力，给投资者参与市场带来阻力：

• 预算税改：工党对负扣税和CGT折扣的调整，促使包括麦格理在内的贷款机构将相关收入加计从还款能力计算中移除
• 现金利率高企：4.35%的利率水平使投资贷款成本持续偏高，压缩了租金回报率和现金流
• 还款能力收紧：受APRA监管的银行正在采用保守的缓冲标准，降低了最高贷款额度
• 持有成本上升：保险费、市政税和维护成本的涨幅在多数市场已超过租金收入增速

数据说明了什么

CoreLogic 2026年5月《月度住房数据包》显示，虽然悉尼和墨尔本的房屋价值出现回落，但区域市场持续跑赢首府城市。这一分化对权衡资本增值与租金回报的投资者具有重要参考价值：

非银行贷款机构对投资者的优势

对于越来越觉得主要银行还款能力计算过于严格的投资者——尤其是在负扣税收入加计被取消之后——非银行贷款机构提供了有实质意义的替代选择。

MPFG Capital的投资贷款产品以更全面的评估标准审核申请：

• 租金收入：在还款能力计算中充分认可租金收入
• Alt Doc选项：自雇投资者可使用BAS报税单或会计师信件
• 商业地产：商业房产投资的评估标准独立于住宅还款能力规则
• 灵活LVR：投资贷款可达到具有竞争力的LVR水平

对于拥有复杂投资组合的投资者——多套物业、多种收入来源或兼有企业经营——非银行贷款机构的逐案评估方式，可以为主要银行拒绝的融资需求提供解决方案。

2026年房产投资者的策略建议

面对当前环境，投资者应考虑：

1. 根据新规重新评估还款能力：部分贷款机构已取消负扣税收入加计，您的实际贷款额度可能已发生变化。
2. 以现行利率模拟现金流：在4.35%现金利率下，确认您的投资物业在合理预测条件下能够实现正现金流或收支平衡。
3. 考虑商业房产：商业地产贷款受住宅还款能力变化影响较小，且往往提供更高的租金回报率。
4. 探索非银行融资方案：如果您的银行在预算后下调了审批额度，非银行贷款机构可能提供不同的评估方式。

本文仅供参考，不构成金融或投资建议。房产投资存在风险，做出投资决策前请务必寻求独立专业建议。