各大银行调整步伐不一，投资房贷借款人陷入夹缝——非银行贷款机构提供稳定选择

各大银行调整步伐不一——投资房借款人陷入夹缝

随着联邦政府负扣税与资本利得税改革的立法进程推进，澳洲主要贷款机构正以截然不同的速度更新投资房贷服务能力评估规则，澳洲房贷经纪人由此陷入越来越难以判断的贷款环境。结果是：六个月前还能获批投资房贷的借款人，如今可能面临意外拒贷——或不得不在尚未调整政策的贷款机构之间辗转寻找出路。

正在发生什么，以及原因

联邦政府提出的负扣税改革方案——目前已进入参议院调查阶段——拟从2027年1月1日起，将负扣税优惠限定于新建房产。为应对这一潜在立法变化，多家主要贷款机构已率先将负扣税相关收入从投资房贷的服务能力计算中剔除。

已提前行动的贷款机构：

• 麦格理银行率先出手，将负扣税租金收入抵扣项从服务能力评估中移除
• 多家二线银行跟进进行部分调整
• 部分非主要贷款机构引入情景化评估方法

仍在观望的贷款机构：

• 多家四大银行仍在评估调整的方式与时机
• 政策更新零散推出，甚至在同一贷款机构内部也缺乏统一口径

本周启动的参议院调查进一步增加了不确定性：调查可能导致改革时间表或范围出现变化，意味着提前行动的贷款机构，或将面临基于错误假设的政策调整。

对投资房借款人的实际影响

影响是显而易见的：

评估债务增加： 失去负扣税收入抵扣，投资房的评估债务随之上升，因为贷款机构不再将这一税务优惠计入收入。对部分投资者而言，借贷能力预计下降5–15%。

贷款机构政策不一致： 经纪人反映，由于政策每周都在变化，已无法预判哪家贷款机构会批准某笔投资房贷申请。《The Adviser》报道显示，业内对于银行调整速度存在明显分歧——部分经纪人认为提前调整审慎合理，另一些则认为在立法尚未落地前如此操作徒增复杂性。

自雇投资者面临双重压力： 申请投资房贷的自雇借款人面临叠加挑战——Alt Doc政策下更严格的收入核查，加上更新后服务能力模型中租金收入确认空间的收窄。

当前环境下非银行贷款机构的优势

非银行贷款机构在不同的监管框架下运营，不受APRA推动主要银行政策变动的审慎监管指引约束。这意味着：

• 更稳定的政策：MPFG Capital等非银行贷款机构不会在尚未通过的立法面前提前做出政策调整
• 稳定的服务能力评估模型：投资房贷申请基于当前经核实的实际收入进行评估，而非基于预期中的未来税务处理方式
• 更快的决策速度：无需等待因监管变化触发的内部委员会审议，非银行贷款机构能够给出更清晰、更及时的审批意见

对于自雇房产投资者，MPFG的Alt Doc投资房贷产品通过BAS报税单或会计师证明信核验收入，提供稳定的申请路径，不依赖主要银行的政策稳定性。

MPFG 观点

当前形势揭示了单一依赖主要银行进行投资房融资的结构性风险：基于预期立法的政策变动，可能在法律正式通过前数月就打乱借款人的审批计划。选择政策一致的非银行贷款机构，投资者可以规避这种不确定性带来的冲击。

如果您是投资者——尤其是自雇投资者——已被告知借贷能力下降或申请遭拒，欢迎联系MPFG Capital，了解在稳定的非银行贷款标准下您有哪些选择。

信息来源：《The Adviser》（2026年5月）及CoreLogic研究报告。本文仅供一般信息参考，不构成金融建议。历史批贷不代表未来结果。