预算税改与房屋销售放缓推动桥接贷款需求爆发，非银行贷款成最快出路
Bridging Finance Tipped to Move Centre Stage as Budget Tax Changes and Slower Property Sales Reshape the Market
负扣税政策变化与房产销售周期拉长，正在共同推动桥接贷款（Bridging Finance）需求快速增长。行业专家预测，这一曾被视为小众产品的短期融资工具，将在2026年下半年迎来需求高峰。
为什么桥接贷款需求正在上升？
房产销售周期变长：在利率压力和预算不确定性的双重影响下，卖房周期明显延长。很多业主已找到心仪新房，但旧房一时难以售出，桥接贷款可帮助他们先买后卖，避免错失良机。
负扣税与资本利得税（CGT）改革：联邦政府的税改方案目前正经历参议院调查。部分投资者在法案生效前调整房产组合，买卖之间产生的资金空档正是桥接贷款的用武之地。
开发商与投资者的资金周转需求：在低利率时代大量入市的开发商，如今面临再融资截止日期与项目收尾同步叠加的压力，桥接贷款提供了必要的资金灵活性。
桥接贷款如何运作？
桥接贷款通常以现有房产和新购房产共同作为抵押：
| 要素 | 详情 |
|---|---|
| 贷款期限 | 通常6至12个月（部分可达24个月） |
| 利息方式 | 纯利息（Interest Only）或滚入本金（Capitalised） |
| LVR上限 | 两个物业合并后一般不超过75–80% |
| 还款触发点 | 旧房出售后一次还清，或再融资置换为标准贷款 |
与普通住宅贷款不同，桥接贷款的审批重点在于物业价值和退出策略，而非单纯的收入水平。
非银行贷款机构的优势
大银行在桥接贷款领域审批严格，通常要求完整收入证明文件，审批周期动辄数周。
非银行贷款机构如 MPFG Capital 可以提供更快的审批、对自雇人士（Alt Doc文件）更友好的评估，以及对复杂案例的个案处理能力。
哪些人适合考虑桥接贷款？
- 已找到新房但旧房尚未售出的业主
- 正在调整房产组合以应对税改的投资者
- 需要短期资金完成项目的开发商
- 拍卖前需要资金确定性的买家
常见问题
Q：桥接贷款利率高吗？
A：是的，桥接贷款利率高于普通贷款，反映其短期和风险特性。但对于不想错过房产或被迫低价出售的借款人而言，这笔费用通常是合理的。
Q：自雇人士可以申请桥接贷款吗？
A：可以。非银行贷款机构以物业价值和退出策略为主要评估依据，对无法满足银行收入审查要求的自雇人士更加友好。
Q：如果旧房没有如期售出怎么办？
A：这正是明确退出策略如此重要的原因。建议在申请前与贷款机构充分沟通，了解延期安排的可能性。
来源：The Adviser，2026年6月1日。本文仅供参考，不构成金融建议。贷款申请须经过资格审核。