CoreLogic数据预警：澳洲房产投资者活跃度是否将下降？借款人如何应对

CoreLogic最新研究提出了一个尖锐问题：澳洲房产投资者的活跃度是否即将下降？随着CGT和负扣税改革通过众议院、持有成本上升、首府城市房价增长放缓，数据显示市场可能面临明显回调。但对于准备充分的投资者而言，非银行融资渠道依然是重要出路。

CoreLogic数据揭示的信号

CoreLogic 5月分析显示，尽管投资者在2025年至2026年初保持活跃，但多重压力正在汇聚：

• 2026年5月首府城市房价涨势停滞，全国房价指数增长几乎归零
• 区域市场表现持续优于首府城市，显示投资回报最强区域正在转移
• 租金回报率虽然仍为正值，但在多个市场中，房价涨幅超过租金涨幅，导致收益率受压

CoreLogic提出"投资者活跃度是否将下降"并非修辞，政策、利率与市场三重压力叠加，确实存在投资者撤退的真实风险。

2026年投资者面临的三大逆风

一、税改政策不确定性

本周CGT与负扣税改革通过众议院，直接压缩投资房产的净回报。在立法最终确定之前，投资者面临规划层面的不确定性，这向来是新投资承诺的已知障碍。

二、借贷成本持续偏高

RBA现金利率维持在4.35%（自2026年5月生效），下一次利率决议要等到6月16日。大型银行经济学家普遍预测6月会议将维持不变，利率缓解并非近在眼前。

三、房价增长放缓

若首府城市房价停滞甚至下跌，投资者回报的资本增值部分（往往是持有房产的主要理由）将大幅削弱。2021至2023年高峰期入市的投资者，其资产净值可能面临压力。

投资者仍能发现的机会

并非所有市场都一样悲观。CoreLogic数据显示，区域市场在内部人口迁移和生活方式需求推动下，持续跑赢首府城市，昆士兰州及维多利亚州、新南威尔士州部分区域仍有机会。

商业地产也呈现不同风险特征：工业和物流资产租赁需求依然强劲，零售和办公楼则面临结构性挑战。对多元化配置的投资者而言，包括通过非银行贷款机构在内的商业贷款渠道提供了可行替代方案。

融资层面的应对策略

在当前环境中，融资灵活性比以往更为关键：

• 自雇人士投资者难以满足大型银行收入证明要求，可通过Alt Doc及非银行贷款渠道获批
• 持有多套物业的组合投资者，非银行贷款机构更愿意整体审视申请，而非机械套用大型银行的偿债能力压力测试基准
• 商业地产买家可通过专业非银行贷款机构获得具竞争力的LVR，无需承受大型银行对住宅投资贷款日益严格的附加条款

投资者活跃度是否真的下降，取决于参议院如何处理税改立法以及RBA在6月的信号。可以确定的是，在任何进一步政策收紧前做好融资安排的投资者，将处于更有利的位置。

本文仅供一般参考，不构成财务或投资建议。请就您的具体情况寻求专业人士意见。