负扣税改革或推高墨尔本租金20%——房产投资者须知

负扣税改革或推高墨尔本租金20%——房产投资者须知

最新分析显示，联邦政府拟议中的负扣税和资本利得税（CGT）改革，可能导致墨尔本租金上涨高达20%——随着房东重新评估持有投资房产的经济账，租赁市场正面临深刻压力。

政策背景

联邦政府的住房改革方案已通过众议院，包括对负扣税机制的调整，以及对持有投资房产超过12个月的CGT折扣的削减。尽管改革初衷是通过调整供给激励来改善住房可负担性，但独立分析人士和房产研究机构警告，短期内对租赁市场的冲击可能相当严峻。

为何墨尔本风险最高

墨尔本租赁市场尤为脆弱，原因如下：

• 投资者集中度高：与全国平均水平相比，墨尔本——尤其是内城区——投资者持有的出租房产比例更高。
• 持有成本高企：墨尔本房东已面临全国最高的土地税之一，叠加高企的投资房贷款利率。
• 租赁空置率低：大墨尔本地区当前租赁空置率低于2%，意味着一旦投资者供给退出，市场几乎没有缓冲空间。

澳洲Broker News引用的分析显示，若墨尔本投资者中有5%-10%因税务改革而退出租赁市场，租金可能在12至24个月内上涨15%-20%。

对房产投资者的影响

对于持有墨尔本住宅或商业房产的投资者而言，改革时间表既带来风险，也创造机会：

短期压力：在利率高峰期购房、且现金流已承压的投资者，可能会加速出售计划，导致部分细分市场出现价格松动。

桥接融资需求上升：需要重组投资组合的投资者——卖出一处房产同时购入另一处，或释放股权——越来越多地转向桥接贷款和短期私人融资，而非等待银行的标准审批周期。

非银行商业贷款：对于转向商业地产（税务处理更为有利）的房东，非银行商业贷款机构可以提供比四大银行更快的审批速度和更灵活的LVR结构。

MPFG Capital 的观察

在MPFG Capital，我们近期接到越来越多来自投资者的咨询，希望在税务改革正式生效前对投资组合进行再融资、重组或桥接安排。无论您的策略是持有、出售还是转向商业地产，量身定制的融资方案都能帮助您从被动应对转为主动布局。

本文仅供一般参考，不构成投资建议或税务建议。在作出任何房产或融资决策前，请咨询持牌顾问。