澳洲租金成本创历史新高——房产投资者如何利用高租金提升贷款服务能力

澳洲租金成本创历史新高——房产投资者如何利用高租金提升贷款服务能力

2026年澳洲租赁市场再度强劲提速，全国租客成本已创历史新高。这一趋势对正在评估投资贷款服务能力的房产投资者具有直接且重要的意义。

CoreLogic 2026年4月数据显示了什么？

CoreLogic最新研究确认，澳洲全国租金增速在经历2025年中期短暂放缓后已重新加速。在持续的住房供给短缺与净海外移民带来的强劲需求共同驱动下，全国租金水平目前已升至有史以来最高。

2026年4月关键数据：

• 全国租金价值处于历史高位
• 租金增速重新加快，此前放缓已被证明只是暂时现象
• 部分市场中租房与购房成本的差距持续收窄，而另一些市场的租金回报率则对投资者颇具吸引力

租金上涨为何能提升投资贷款服务能力？

贷款机构评估投资贷款服务能力时，物业租金收入是核心变量之一。大多数贷款机构会在将租金纳入服务能力计算前，先按市场租金的75%至80%做"租金折扣"处理，以覆盖空置风险和持有成本。

随着租金上涨，服务能力计算中的租金信用额度随之改善，带来以下效果：

1. 提升可借款额度：投资者可利用更高的租金收入抵消贷款还款
2. 改善回报率比率：租金回报提高使投资案例在信贷评估中更具说服力
3. 支持持有多处物业的投资者：每处物业的租金收入叠加，整体服务能力得到强化

对于自雇人士投资者或收入文件不符合银行标准格式的借款人，现有物业的强劲租金收入往往是获批的决定性因素——尤其是通过能够综合评估借款人总体收入状况的非银行贷款机构申请时。

城市分化：2026年哪些市场值得关注？

CoreLogic 2026年4月数据揭示了澳洲各主要城市之间的明显分化：

对投资者而言，不同城市呈现出不同的机会特征。悉尼和墨尔本，买入价格趋于平稳而租金创新高，初始租金回报率可能有所改善；布里斯班、珀斯和阿德莱德，资本增值仍是主要驱动力。

自雇人士投资者的非银行贷款选择

MPFG Capital 的投资贷款产品覆盖住宅、商业及混合用途物业。针对自雇人士投资者，MPFG 的 Alt Doc 贷款框架支持以下方式进行收入核实：

• BAS 活动报告单（最少12个月）
• 会计师出具的业务收入证明信
• 银行流水账单代替税务申报记录

投资标的物业及现有投资组合的租金收入，均可纳入 MPFG 产品系列的服务能力计算范围。

本文内容仅供一般信息参考，不构成财务或投资建议。过往租金表现不代表未来回报。MPFG Capital ACL 553698。