阿尔巴尼斯确认CGT与负扣税改革法案日期——房产投资者和借款人须知

最新进展

澳大利亚总理安东尼·阿尔巴尼斯已正式确认政府住房税改法案的议会审议时间表。该法案拟对资本利得税（CGT）优惠和负扣税规则作出重大调整。值得关注的是，阿尔巴尼斯暗示豁免范围可能扩展至科技初创企业以外——这一细节可能改变改革对更广泛房产投资者群体的影响。

此次改革首次出现在2026-27年联邦预算中，核心内容包括：将负扣税优惠限定于新建房产，并将持有超过12个月资产的CGT折扣从50%下调至25%。

法案日期为何重要

立法时间表的确认为房产投资者带来明确性，也带来紧迫性。主要影响包括：

• 贷款能力测算：贷款机构在评估还款能力时将租金收入纳入计算。若负扣税限定于新建房产，现有投资房的收入抵扣可能被压缩。
• 投资组合调整：持有现有负扣税投资房的投资者可能需要在法案生效前重新评估策略。
• 贷款结构优化：只还息贷款（IO）通常用于最大化负扣税收益。税务处理方式变化后，IO与本息还款的选择逻辑将随之改变。

豁免条款：目前已知情况

阿尔巴尼斯暗示豁免范围可能超出科技初创企业，表明政府对行业游说持开放态度。澳洲房地产委员会和住宅行业协会（HIA）已对可能抑制新建住房供应的改革提出反对。若自雇人士或特定资产类别获得豁免，将大幅改变法案的实际影响。

非银行贷款机构的关注点

根据APRA数据，2026年初投资贷款保持强劲，非银行贷款机构的市场份额持续增长。法案时间节点尤为关键，一旦立法文本确定，贷款机构将需要更新还款能力计算模型。

非银行贷款机构不受APRA还款压力测试规则约束，往往能为收入结构非标准的投资者提供更大的灵活性——例如依赖BAS报税单或会计师证明信的自雇人士。

MPFG的专业视角

MPFG Capital长期服务持有多套投资房的自雇人士，熟悉Alt Doc贷款安排。税法变化不会改变房产融资的根本需求，只会改变交易的结构方式。

如果您目前持有负扣税投资房，或计划在改革落地前扩大投资组合，现在正是审查贷款结构的最佳时机。

现在应该怎么做

1. 咨询您的会计师：了解现有负扣税安排是否面临风险
2. 审查贷款结构：在CGT折扣下调的新规下，当前的IO安排是否仍然合理？
3. 考虑新建房产：若新建房的豁免条款得以保留，期房购置仍可能享有税务优势
4. 联系MPFG：如需灵活的Alt Doc或商业贷款方案，请尽早行动

本文仅供一般信息参考，不构成财务或税务建议。如需针对个人情况的具体建议，请咨询持牌财务顾问或会计师。