CGT与负扣税改革通过众议院——房产投资者现在必须做的事

澳洲议会在房产税收领域迈出决定性一步：众议院本周通过了2026-27联邦预算第一批措施，其中包括资本利得税（CGT）折扣调整和负扣税改革。对于依赖灵活融资的房产投资者而言，信号已经十分明确：市场规则正在改变，提前准备已不再是可选项。

众议院具体通过了什么

本次通过的立法包括：

• 个人投资房产的CGT折扣调整 — 持有房产的资本增值税优惠将有所收窄
• 负扣税改革 — 新购置投资房产的亏损抵扣其他收入的能力将受到限制
• 这些措施是Albanese政府2026-27预算住房政策包的第一批内容

法案将提交参议院审议，鉴于政府的多数席位优势，通过可能性较大。

对房产投资者意味着什么

对于目前持有或计划购置投资房产的人来说，这些变化将切实影响税后回报：

实际影响：投资者将需要更强劲的现金流，并可能在政策完全实施前重新评估融资结构。

改革后的非银行融资价值

这些变化还有一个较少被讨论的影响：借贷能力将随之收紧。当税收优惠减少，净租金回报率将成为投资的主要依据，许多投资者的贷款还款能力评估也将随之趋严。

MPFG Capital等非银行贷款机构提供的融资方案，是基于物业本身的创收潜力和借款人整体财务状况进行评估，而非依赖税收优惠放大后的收入数字。对于自雇人士投资者或收入结构复杂的借款人来说，即使税收环境收紧，这种评估方式依然可行。

投资者现在应该做什么

1. 审视持有结构 — 信托、公司还是个人名义持有，CGT影响各不相同
2. 在不考虑税收抵扣的情况下测算还款能力 — 确保投资组合仅凭租金收入也能服务贷款
3. 咨询会计师 — 了解具体措施对您现有及计划中房产的影响
4. 尽早探索融资方案 — 预批和正式评估需要时间，不要等参议院投票后再行动

参议院预计将在未来数周内审议相关法案。无论最终以何种形式通过，提前做好压力测试的投资者将处于更有利的位置。

本文仅供一般参考，不构成财务、税务或法律建议。请就您的具体情况咨询合资格专业人士。