2026-27年度预算税改：房产投资者和自雇借款人必须了解的关键信息

2026-27年度预算税改：对房产借款人的直接影响

澳洲联邦政府2026-27年度预算推出了重大税制改革措施，这些变化已开始被贷款机构纳入信用评估体系。对于房产投资者和自雇借款人——这两类群体构成非银行贷款市场的核心用户——在下次申请贷款前了解这些变化至关重要。

预算措施包括拟议中的负扣税规则修订、针对特定投资性房产的资本利得税处理调整，以及对个体户和小企业强化的澳洲税务局（ATO）申报义务。尽管部分措施仍在参议院审议中，贷款机构并未等待最终立法通过便已开始调整评估方式。

主要银行如何应对

主要银行正在采用更为保守的收入评估方法，以应对预期中的税制变化。这通常意味着：

• 投资性房产的租金收入将以更高的假设税务扣除额进行评估，从而降低偿债能力计算中使用的净收入数字
• 个体户的商业收入将根据新的ATO申报要求进行调整，导致对BAS报税单和税务申报记录的审查更加严格
• 借贷能力计算对于投资型借款人而言，即使实际收入未发生变化，今天的结果也可能低于12个月前

根据澳洲统计局（ABS）数据，澳洲失业率为4.5%（2026年4月），CPI年增长率为4.2%——在这种家庭预算已然紧张的环境下，税改不确定性带来的额外阻力对投资者和自雇借款人尤为不利。

自雇借款人需要了解什么

对于自雇借款人，强化的ATO申报要求带来了两个重要考量：

首先，确保您的BAS申报记录处于最新状态。使用Alt Doc评估方式的贷款机构将比以往更仔细地审查您最近6至12个月的BAS报税单。任何申报缺口或逾期申报都会引发质疑。

其次，申请一份最新的会计师证明信。对于复杂的收入结构——包括同时领取薪资和分红的企业主——一份充分考虑新税务环境的最新会计师证明信，将比旧版文件更有力地支撑您的申请。

非银行贷款机构提供不同的评估框架

非银行贷款机构的收入评估方式与APRA监管的银行有所不同。主要银行会应用标准化缓冲和假设的税改后情景，而非银行贷款机构则专注于基于您当前实际财务状况的还款能力。

对于投资者：按实际市场租金水平评估租金收入，投资性房产贷款偿债能力基于房产自身现金流，更重视现有资产和权益状况。

对于自雇借款人：Alt Doc贷款可凭BAS报税单和会计师证明信申请，评估聚焦于商业现金流，审批周期更短，通常以周计而非以月计。

MFAA正在关注什么

澳洲抵押贷款和金融协会（MFAA）已就预算税制改革对经纪人本身财务规划的影响表示关切。MFAA正积极向参议院陈情，确保立法者充分理解税改法案在信贷市场的实际影响。

常见问题解答

预算变化会影响我现有的房贷吗？

对于大多数现有借款人而言，贷款条款不会立即改变。但如果您计划再融资或申请额外贷款，新的评估框架将适用。

如果负扣税规则改变，我还能申请投资性房产贷款吗？

可以。贷款机构仍将为投资性房产提供融资。变化在于租金收入在偿债能力评估中的处理方式——非银行贷款机构通常采用更灵活的方法。

非银行贷款机构在评估中会考虑税改变化吗？

非银行贷款机构聚焦于实际证明的收入和当前还款能力，而非将未来假设的税务情景纳入评估。

本文仅提供一般性金融信息，不构成理财建议或税务建议。请咨询合格的会计师或持牌信贷顾问，以获取适合您具体情况的指导。