ABS更新海外移民数据——澳洲人口增长对华人移民置业意味着什么

澳洲统计局（ABS）发布新指南，阐明如何正确解读净海外移民（NOM）统计数据，建议分析人士和政策制定者优先参考NOM数据，而非更简单的海外入境和出境人数。这一区别对理解真实住房需求至关重要——对每年在澳洲房产融资市场上寻找出路的数万名移民而言，同样意义深远。

ABS在澄清什么

2026年6月18日，ABS发文解释，净海外移民统计的是真正改变常住地的人群——这一指标比单纯统计入境人数更能准确反映实际人口增长。关键要点如下：

• NOM衡量的是留居意愿，而非单纯的人身到达。游客入境澳洲会被计入海外入境人数，但不会反映在NOM中。
• 它体现的是真实住房需求：NOM中每增加一人，就代表一个需要租房或购房的新居民。
• 历史数据持续修订：随着长期居留意愿逐渐明朗，NOM数据会定期更新，比快速发布的入境数据更为可靠。

澳洲人口增长的背景

ABS估计，截至2025年12月，澳洲常住人口已达2780万。近年来，海外移民是人口增长的主要驱动力，NOM数字大幅超过自然增长（出生人数减去死亡人数）。

墨尔本和悉尼共同吸纳了大部分净海外移民，这意味着这两座城市的住房金融需求与移民流向直接挂钩。对于服务新移民的非银行贷款机构而言，这是一个持续扩大的市场。

为何新移民在大银行贷款时屡遇障碍

新移民在融资方面遭遇的困难是结构性的，而非偶然的。澳洲主要银行要求：

• 至少两年澳洲境内就业历史
• PAYG工资单或澳洲税务申报表
• 来自澳洲的稳定可核实收入

许多技术移民、从留学生身份转换为永久居留权的人，以及将生意迁至澳洲的企业主，即便财务实力雄厚，也往往无法满足这些条件。

针对新移民的非银行贷款解决方案

非银行贷款机构以不同的方式评估新移民。MPFG Capital为以下群体提供服务：

• 正在申请首套澳洲住房贷款的PR持有者
• 使用Alt Doc路径的自雇新移民（BAS报表、会计师信函、企业银行流水）
• 正在从海外收入向澳洲收入过渡的借款人
• 收入结构复杂、不符合银行标准模板的借款人

对于符合条件的借款人，根据具体情况、贷款类型和收入证明文件，LVR最高可达80%。

华人社区：特殊的融资需求

澳洲华裔社区是墨尔本和悉尼最大的移民群体之一，也是金融活跃度最高的群体之一。许多华人移民携带可观的资产抵达澳洲——储蓄、境外房产或企业资本——但缺乏银行所要求的澳洲收入历史。

这种"资产丰厚、收入历史空白"的特征，正是非银行Alt Doc贷款最能发挥价值的地方。它允许贷款机构综合考量借款人的完整财务状况，而不是依赖一份狭窄的收入核实清单。

核心要点

澳洲移民数据证实，新移民——包括华人社区——仍是住房需求的结构性驱动力。在大银行无能为力之处，非银行贷款机构已准备好提供服务。如果您刚来到澳洲，希望了解自己的借贷选项，答案可能不在大银行那里。

来源：澳洲统计局，2026年6月18日至19日。