负扣税与资本利得税改革立法通过——房产投资者与自雇借款人该关注什么

发生了什么

据《Australian Broker》报道，澳洲争议已久的负扣税与资本利得税（CGT）改革，如今已正式立法通过。财政部表示，该揽子改革新增税收中，预计约85%将来自房产投资者。

具体的过渡条款与生效时间，将决定每位投资者受影响的程度，借款人应向注册税务顾问确认细节。但方向已然清晰：投资性房产的税务处理正在改变，整个市场都在重新计算持有投资资产的税后账。

为何这对借款人很重要

负扣税与 CGT 的规则，是许多澳洲人测算投资置业的核心。当这些规则改变时，表面的租金回报与长期的资本状况都需要重新审视。这本身并不会让房产变成更好或更坏的投资——但它确实意味着，一笔置业背后的「融资」分量更重了。

三个现实影响尤为突出：

• 还款能力成为定海神针。 如果税务优惠发生变化，一项投资就需要更稳固地立足于自身的租金与收入基础。贷款机构仍会以加压利率测试借款人——当前背景是 RBA 现金利率 4.35%、通胀 4.0%。
• 贷款结构更为关键。 只还息期、对冲账户（offset）、固定与浮动利率的搭配、再融资时机，在税务假设改变后都会影响现金流。
• 自雇投资者面临额外复杂性。 生意主往往通过个人、信托与公司等多种架构混合持有房产。税改让清晰、有据可查的融资安排更具价值。

MPFG 视角

MPFG Capital 不提供税务建议——在立法变动期，任何投资者的第一步都应是与会计师沟通。我们所做的，是在税务画面清晰之后，围绕真实数字来搭建融资方案。

对自雇人士和小生意投资者——包括我们许多华人社区客户——这意味着 Alt Doc 与商业贷款方案能够通过 BAS 报税单、会计师声明与业务现金流来认可真实收入，而不是把每位投资者都硬塞进标准 PAYG 模板。当税务格局重置时，拥有一家能让贷款匹配借款人真实架构的机构，只会更重要，而非更次要。

本文仅为一般信息，不构成金融、信贷或税务建议。税务结果因人而异，请咨询注册税务顾问。贷款条件、利率及批核以实际评估为准。来源：Australian Broker、澳洲财政部、RBA、ABS（2026年6月）。