政府撤销追溯性外国投资者税改——CGT逆转对新移民与非居民买家意味着什么

在房地产行业持续反对之下，联邦政府已撤回其针对外国投资者的追溯性资本利得税（CGT）改革方案，取消了其中的追溯（backdated）部分。澳洲房地产委员会（Property Council）对此表示欢迎，并警告称：将税改施加于已经existing的既有安排之上，会削弱澳洲赖以为新增住房供应提供资金的那批投资者的信心。

究竟改了什么

此次逆转并未废除针对外国投资者的税制设定——它取消的是那部分会追溯至既有持有安排的规则。用大白话说：往后调整规则是一回事，而对人们已经承诺、已经落地的交易“回头改规则”则是另一回事，政府现在放弃的正是这种追溯效力。对身处海外、正在权衡是否购买澳洲房产的人而言，实际意义是：在你做出承诺之后，游戏规则不太会被临时挪动。

为何这对新移民与非居民买家很重要

MPFG 的客户群很大一部分恰好处在这一交叉点上——新移民、永久居民（PR）、临时签证持有人，以及旅居海外的澳洲人。对这些借款人来说，税务确定性并非抽象概念，它直接关系到一笔购房是否划算。当追溯性改革悬而未决时，买家会推迟决策、贷款机构会收紧政策、交易会陷入停滞。移除这层阴影，就为这些客户恢复了做规划所需的部分可预期性。

有几条边界需要说清楚：

• 外国投资审查委员会（FIRB）审批、以及相关的外国买家印花税附加费在适用情形下依然有效——此次逆转并不触及这些。
• 居民与签证身份仍决定借贷能力。 PR 持有人、临时签证持有人、非居民海外澳人，在贷款机构眼中的评估方式截然不同。
• 未来出售时的 CGT 仍按标准框架征收；被取消的仅是针对外国投资者的追溯部分。

非银行视角

收入或居民身份不符合大银行模板的借款人，正是非银行贷款机构服务的核心地带。以 MPFG 的 Expat（海外澳人）产品为例，它专为在海外取得收入的澳洲公民与居民设计，视具体情形 LVR 最高可达 80%。当四大行对任何持有海外收入或较新签证的人套用生硬的政策筛选时，专业贷款机构却能评估完整的全貌。

政策会持续变动——这几乎是唯一不变的事。明智的做法不是去猜下一次会怎么改，而是围绕你今天真实的签证、居民与收入状况来搭建购房结构，并准备好经得起审查的材料。

本文仅为一般信息，不构成税务、财务或信贷建议。外国投资者的税费设定复杂且因州而异；在采取行动前，请向注册税务顾问及您的贷款机构确认您的具体情况。来源：Australian Broker，2026年7月3日。