高收入买家涌入5%首付担保计划——挤不进去的买家还有哪些选择？

据 The Adviser 于2026年7月8日报道，最新数据显示，联邦政府5%首付担保计划（Home Guarantee Scheme）中相当大的一部分名额，正被高收入借款人占用。自计划扩容、取消收入上限后，收入远高于平均水平的买家大量涌入——这意味着普通收入的首次购房者，如今在担保名额和入门级房产两个层面都面临更激烈的竞争。

政策变化回顾

5%首付担保计划允许符合条件的首次购房者仅用5%首付购房，政府为差额部分提供担保，买家无需支付贷款机构抵押保险（LMI）。计划扩容时，收入上限被取消、房价上限被提高——本意是扩大覆盖面。

副作用现在从数据中显现：本可以存下更多首付、或有能力承担LMI的高收入家庭，正在大规模使用这一担保。在澳洲CPI年通胀仍高达4.0%（ABS，2026年5月）、RBA现金利率维持4.35%的环境下，"早买、少付首付"对所有人都有吸引力。

对普通买家意味着什么

• 入门级房产竞争加剧。 高收入的计划使用者往往在合格价格区间的上限出价，恰恰推高了普通收入买家瞄准的那类房产。
• 名额实际操作中并非无限。 需求高峰期，计划内热门银行的担保申请处理速度明显变慢。
• 并非人人都适配计划的框架。 自雇申请人的收入文件往往不够"标准"，即使技术上符合条件，在主流计划银行也常常碰壁。

挤不进计划？非银行路径值得了解

在 MPFG Capital，我们经常服务处于计划之外的买家——自雇人士、新移民和PR持有者，或目标房产超出价格上限的买家。值得了解的选项包括：

• 高LVR贷款（含LMI） ——近期市场数据显示，随着贷款机构竞争升温，低首付贷款规模创下纪录，且LMI保费通常可计入贷款本金。
• Alt Doc 贷款 ——自雇买家可用BAS报税单或会计信代替工资单验证收入。
• 家庭担保结构 ——用家人房产中的净值代替现金首付。

MPFG 观点

对拿到名额的人来说，该计划依然很有价值。但"名额被挤占"提醒我们：政府计划只是购房路径之一，而非唯一。被计划内银行拒绝、或被挤出合格价格区间的借款人并非无路可走——非银行贷款机构在收入认定和首付来源上，比计划的标准化条件更具灵活性。

本文仅为一般性信息，不构成信贷或金融建议。贷款须符合审批条件，具体条款以合同为准。请结合自身情况并咨询专业人士。MPFG Capital Pty Ltd — 澳洲信贷牌照 553698。