澳洲SMSF房产借贷禁令8月10日起生效：自管养老金投资者如何重新规划？

澳洲SMSF房产借贷禁令8月10日起生效：自管养老金投资者如何重新规划？

核心要点：2026年8月10日起，澳洲自管养老金基金（SMSF）内的新增有限追索权借款安排（LRBA）将被全面禁止。现有LRBA受祖父条款保护可继续持有，但原计划通过SMSF借款买房的投资者须立即评估替代方案——超级年金体系之外的非银行贷款选项正成为新的关注焦点。

什么是LRBA？禁令为何影响重大？

有限追索权借款安排（LRBA）允许SMSF通过借贷购置单一资产（通常为投资性房产）。"有限追索权"是指一旦SMSF无法偿还贷款，贷款方的追索权仅限于保存在独立裸信托中的该特定资产，无法波及基金的其他资产。

LRBA之所以广受欢迎，在于SMSF享有15%的投资收益税率（养老金阶段为0%），在超级年金框架内持有房产极具税务效率。自2026年8月10日起，新增LRBA将全面关闭，是近年来SMSF房产投资规则中最重大的政策变化之一。

"SMSF investors are shifting strategy, not abandoning property, ahead of the 10 August LRBA ban."

"面对8月10日的借贷禁令，SMSF投资者正在调整策略，而非放弃房产投资。"

— Australian Broker，2026年8月6日

现有LRBA安排如何处置？

2026年8月10日之前已设立的LRBA安排受到祖父条款的全面保护，可继续运行直至贷款还清，无需强制出售或提前解除现有结构。

禁令仅适用于2026年8月10日之后设立的新增LRBA。尚未提款的SMSF受托人应立即寻求法律和财务顾问的建议，以确认自身安排是否符合祖父条款的保护范围。

精明投资者如何调整策略？

市场反应显示，SMSF投资者并未放弃房产，而是积极寻求替代路径：

SMSF直接购置（无需借贷）： 余额充足的SMSF仍可以现有资金直接购入投资性房产。禁令针对的是SMSF内部新增借款安排，无需借贷的直接购置不受任何限制。

超级年金体系外的个人投资贷款： 投资者可以个人名义或公司结构申请投资贷款购置房产，从而获得更广泛的贷款选择——包括审批速度更快、收入认定更灵活的非银行贷款机构。

商业不动产（Business Real Property）规则： 对于用于成员自身业务的部分商业地产，仍可依据商业不动产规则转入或由SMSF购置，无需借助LRBA结构。

对借款人及房产投资者的影响

LRBA禁令将大量投资性房产需求从SMSF结构引导至个人或公司名义融资渠道。对众多自雇人士投资者而言，这意味着需要找到能够灵活认定非传统收入的贷款方——商业财务报表、BAS申报记录或会计师信函，而非标准工资单。

MPFG Capital 的商业及投资房产贷款正是为此设计：我们专注服务收入结构超出银行标准范围的自雇人士和房产投资者，提供最高75% LVR的商业地产贷款，以及适合有经验投资者的私人资金解决方案，注重速度与灵活性。

常见问题

8月10日之后，我的SMSF还能买房吗？

可以。SMSF仍可用现有资金直接购置投资性房产，禁令仅针对SMSF内部的新增借款安排（LRBA）。若您的基金资金充足、无需借贷即可完成购置，则不受此政策限制。

我的SMSF已有LRBA安排，现在需要采取行动吗？

无需立即行动。2026年8月10日之前设立的LRBA受祖父条款保护，可继续运行至还清贷款。请继续按原计划还款，并咨询您的SMSF顾问，确认您的安排是否符合祖父条款保护条件。

我原计划通过SMSF借款买房，现在有哪些替代方案？

您可以以个人名义或公司结构购置投资性房产，并申请常规投资贷款。非银行贷款机构如MPFG Capital能提供比大型银行更灵活的收入认定方式，包括针对自雇人士的Alt Doc贷款，并通常能够实现更快的审批与结算，助您在竞争激烈的市场中抓住购房机会。

本文内容仅供一般参考，不构成金融或信贷建议。所有贷款申请均需通过 MPFG Capital（ACL 553698）的信贷审批。