澳洲资本利得税与负扣税第二轮立法咨询截止 2026 年 8 月 21 日：房产投资者现在必须了解什么

核心要点：澳洲财政部就资本利得税（CGT）与负扣税第二轮立法向公众征求意见，截止 2026 年 8 月 21 日——拥有投资性房产或复杂收入结构的借款人，应在规则最终确定前审视自身融资策略。

什么是 CGT 与负扣税第二轮立法咨询？

澳洲财政部（Treasury）正就修正资本利得税（CGT）与负扣税规则的第二轮立法向公众征求意见，提交截止日期为 2026 年 8 月 21 日——咨询于 8 月 4 日开放，利益相关方的回应窗口不足两周。

此次是第一轮（Tranche 1）改革方案的延续，第一轮已就投资性房产收入与亏损的税务处理方式引入了初步变化。第二轮修正案的进一步内容，将对房产投资者、自雇借款人及收入结构复杂的人群产生直接影响。

为什么这些规则对房产投资者和借款人如此重要

负扣税允许投资者以出租房产的亏损（租金收入低于利息和支出时）抵扣其他收入，从而降低整体税务负担。结合个人持有资产超过 12 个月所享有的 50% CGT 折扣，这两项条款长期以来是澳洲住宅投资策略的核心支柱。

对任意一项条款的修改，都会改变持有投资性房产的税后经济账——影响投资者持有哪些房产、持有多久、负债多少，以及个人、公司还是信托持有哪种方式更合算。

"Tax reform doesn't wait for investors to be ready. Understanding your financing position before legislation is finalised is not just prudent — it may determine whether a deal still makes sense."

（税制改革不等投资者做好准备。在立法最终确定前了解自己的融资状况，不仅是审慎之举——更可能决定一笔交易是否仍然合算。）

哪些人应该密切关注第二轮咨询

如果您属于以下类别，请在咨询截止前密切跟进第二轮立法动态：

• 利用负扣税抵扣不稳定商业收入的自雇投资者
• 当前持有只还利息（Interest-Only）投资贷款的借款人
• 考虑桥接贷款或建筑贷款以推进开发项目的房产开发商
• 现有投资性房产即将达到 12 个月 CGT 折扣门槛的投资者

对于自雇投资者而言，应税净收入计算方式的变化可能以意想不到的方式影响大型银行的还款能力评估——即使投资者的实际现金状况依然充裕，大型银行的批贷额度也可能因此缩减。

对您的融资策略意味着什么

MPFG Capital 等非银行贷款机构采用超越应税收入的文件评估借款能力：BAS 报税单、商业银行账单、会计师准备的财务报告和会计师声明。这很重要——因为应税收入计算方式的变化（无论来自负扣税限制还是 CGT 折扣调整），并不一定反映投资者实际的贷款还款能力。

如果您正在考虑对投资性房产进行再融资、在开发前锁定桥接贷款，或在规则变化前确立新的投资贷款结构，现在就明确您的贷款能力是最正确的第一步。访问 MPFG 产品，了解面向投资者和商业地产的贷款选择。

常见问题

澳洲 CGT 与负扣税第二轮立法是什么？

这是澳洲财政部就修正资本利得税和负扣税规则提出的第二轮立法修正案，目前向公众开放咨询，截止日期为 2026 年 8 月 21 日。之后立法将最终确定，并提交议会审议。

CGT 或负扣税变化如何影响我的贷款能力？

如果 CGT 折扣降低或负扣税可用范围收窄，即便您的实际现金收入没有变化，申报的应税收入也可能下降。大型银行主要根据应税收入评估还款能力，这可能压缩您的获批贷款额度。依靠 BAS 报税单和商业账户评估收入的非银行贷款机构，通常受这种差异的影响较小。

我应该在新规则生效前锁定投资房产融资吗？

是否适合进行再融资或新借贷，取决于您的个人情况和贷款结构。关键是在立法改变计算方式之前，先明确您当前的贷款能力。建议咨询专注投资性和非标准贷款的抵押贷款经纪人，评估您的选择。

本文内容仅供一般参考，不构成金融或信贷建议。所有贷款申请均需通过 MPFG Capital（ACL 553698）的信贷审批。